高明之处：即为总图规划节约了场地空间，又使得园区围墙与主街道绿地柔软且自然的过渡。

　　新川天珺配置了约1600㎡的下沉会所，包括了私宴厅、健身房、会客区、影音室，以及室内恒温泳池等丰富的功能。

　　设计细腻之处在于通过峡谷边庭，效仿中式游园，将会所功能模块分散到峡谷景观之中，增强了会所功能室内外交融。

　　而在地上又通过约80米的归家风雨连廊，串联灰空间休闲吧和楼栋架空层泛会所。

　　以上三点仅仅是新川天珺产品力构成的一部分，但其传递到市场层面，几乎让保利·新川天珺在高改段所向披靡，成为新川豪宅市场当之无愧的领头羊。

　　回顾半年前，我在《局座丨新川之王，引而待发》对于保利·新川天珺进行了剧透分析。

　　之所以将其称为“新川之王”，是除了产品力输出，新川天珺的另一个重要的市场价值——

　　记忆力好的读者朋友应该还记得我曾经提出的板块金字塔理论：在没有地缘客群的新建区域，一个健康良性的高端居住板块，住宅产品的供应结构必须是比例合理的塔基、塔身、塔尖，三段式

　　我们公司的数据女神圆圆透过金字塔的供应结构分析，发现新川楼市有个重要的特点：大平层产品供应不足。

　　在新川最近十年供应的所有新房中，200㎡以上大平层在总套数中的占比，只有大约4%，且最近两年供应极少。

　　将选择范围放宽到160㎡之上，比例也就刚刚15%。 成都保利新川天珺售楼处电线

　　因此保利做的决策不是只做已经畅销十年的中小面积产品，而是看到了“4%”这个数据背后

　　作为高新区重点发展的产业园区，新川科技园在AI、5G、前沿医学等新兴产业和整个板块一样都处在成长的上行期。未来拥有可观的财富创造潜力，由此必然带来的巨大在地豪改需求。而且从已经公开的信息看，随着成都智媒体城、天府软件园二期等产业园区的陆续建成，大量企业正在加快进驻新川的脚步。

　　因此在新川天珺定位之际：保利一共规划了6栋205㎡的大平层户型，占总户数的约38%ky开元官网。

　　初期以新锐企业为主，产业人口偏年轻，因此供应的都是中小面积段产品；而产业壮大、企业成长的过程，也伴随着板块能级的提升。各大企业孵化的新富人群，对于更高定位、更大面积的产品有着现实的需求。尽管不用太多，但必须要有。

　　就如同老三圣乡的刚需刚改客群改善换房会去驸马板块，老大源的刚需刚改客群改善换房会去大源西，都是同一个道理。

　　很多时候，很多人只关注形而上的板块能级，却忘了深究板块供应结构，这会让我们无法识别出供应结构中的稀缺品类。

　　换句话说，如果你的板块每年供应1000套这样的房子，大概率是灾难。如果只有100套，恭喜你，安全性很高。

　　对于全盘战略份量最重的205㎡大平层，保利就给了这6栋住宅极高的总图权重。以局座的观察，这并非一个货值优先的总图考量，而是从城市界面和业主使用出发。

　　：205㎡户型为25F的大高栋型，而143㎡和173㎡户型则为17F的小高栋型。

　　建筑高度的变化+公建化立面造型，让新川天珺无论从哪个角度看，都有丰富的天际线和颜值表现。 成都保利新川天珺售楼处电线

　　让2.5容积率的总图更为疏朗，拉大社区公共空间尺寸。根据保利小伙伴的测算，6栋205㎡户型选择大高栋型ky开元官网，将让整个项目可以少建4栋住宅楼。

　　比如1号地块，北向有市政绿地，4栋205㎡大高楼王错位布局，同时选用三面采光的全景舱户型，最大化的享受外向视野。

　　当然，大高楼栋会让户型的得房率会有一定的牺牲。根据我们团队实测，这两款205㎡户型（不含电梯厅）的实得率都超过90%。

　　作为大高户型实属优秀，不过与市面上的同面积小高产品相比，实得率不占优势。

　　对于刚改产品空间需求是首位，因此得房率是第一优先级。而对于高改/豪改产品，由于基础功能模块完整，因此不能一味追求得房率，而去牺牲总图楼间距。

　　尤其是当下的高改豪改户型大量采用打开山墙增加采光面的方案之后，对视风险增高，楼王产品甚至位于组团中央，视野和景观价值首位度应该极大提升。

　　在今年局座品审过的项目中，锦江府·南苑、金茂·璞逸锦江都是为了降低建筑密度，选择大高栋型的代表。从市场的实际检验来看，这几个项目并没有因为得房率的适度牺牲而降低购房者对其的认可程度。

　　保利·新川天珺同样是在勇敢尝试总图空间的价值平衡。我相信在高改和豪改市场的立面觉醒之后，购房者“总图觉醒”的时代迟早会到来。

　　设计核心逻辑相似：充分利用视距优势，将传统山墙面全部打开，让户型拥有一个360°的全方位采光的LDK厅，充分享受窗外的城市景观或者中庭景观。

　　这两款楼王户型的产品实力均属于新川塔尖级的存在，在全城范围内横向对比，都属于第一梯队水准。

　　一是这款205㎡户型北侧的空中院落，兼具后勤功能和观景功能，不仅能够与厨房空间完美联动，还具备摆放一组户外沙发的空间尺寸。

　　这个大进深的空中院落为这款户型补充了一个难得的户外社交拓展区，是各个家庭成员都可以使用的户外场景。尤其是对于各位男士，没有地方比这里更适合“想静静”。

　　二是具备在三房和四房间切换的可能性。因为北侧两间次卧之间无剪力墙，拥有改造可能，近期这款户型出了一个全新风格的创意样板间，提供的就是这个“大三房”的解决方案，成员较少的家庭，值得考虑。

　　三是对室内生活秩序感的加强。在三代居的前提下，不同家庭成员的生活动线互不干扰。在此基础上，还在主卧配置MINI吧，实现了豪宅户型该有的小家化。

　　，均处于地块的中心楼王区域，南向观园区中庭，北侧临近学校，因此减少了北向卧室的数量，增大了厨房空间的比重。kykg开元官网

　　：厨房内的BOSCH博世烟机、GAGGENAU嘉格纳蒸烤一体箱，滨特尔全屋中央净水系统，以及全屋的博洛尼柜体等。同时在主材选用上，客厅地面会采用保加利亚灰石材满铺、卫生间和厨房均是大板墙砖到顶的配置，篇幅有限，就不详细展开。

　　外窗使用“三玻两腔”玻璃、增加保温层厚度等方式提升建筑的保温隔热性能；在门窗、幕墙、防护栏杆等点位采用安全玻璃，kykg开元官网提升玻璃的安全性；给水系统使用不锈钢水管，kykg开元官网对标五星级酒店。

　　今年新川板块也面临重大考验，其中也不乏消极之音。但局座调取了2020年以来新川新房的整体成交数据发现，今年新川板块的成交均价还呈现出上升势头，也就是下面这张图表。

　　截至到今年9月底，比去年涨了接近3000元/㎡。作为今年新入市项目，新川天珺肯定是权重最高的贡献者之一。

　　而如果只考察成交均价3万元/㎡以上板块的成交套数，新川板块位居各大板块第二，仅次于麓湖。

　　综合以上区域历年的供应套数、价格变化、3万+板块成交套数这这三组数据，我们可以得到一个结论：

　　甚至可以说，在林家坝今年势头凶猛之时，新川让高新区在和锦江区的角力之中，守住了阵地。

　　每个板块的集体光环背后，都有超级个体在发光。很显然，在今年的新川乃至高新，保利·新川天珺就是那个耀眼的超级个体。免责声明：文章内容仅代表公众号运营者对楼盘物理属性分析，旨在提供相关信息，不代表运营者或开发商对此作出要约或承诺，不作为相关投资、买卖的依据，不代表开发商的观点或意见。楼栋分布、户型尺寸、硬装配置、功能布局等，以政府部门最终审定的图纸和开发商销售合同为准。文中效果图展示，仅供参考，最终以双方签署的《商品房买卖合同》及附件、补充协议和实际交付为准。

　　1.本文为要约邀请，不作为要约或承诺；相关宣传内容不排除因政府相关规划、规定及出卖人分期规划、未能控制等原因而发生变化；

　　2.本文部分图片来自于网络，如涉及版权使用，请联系删除；文本部分图片仅作为推广示意使用，非交付标准，最终以实际交付现状为准；

　　3.本宣传资料对项目周边学校等教育资源的介绍旨在提供相关信息，并不意味着本公司对就学安排作出承诺。教育资源的名称、办学性质、办学规模、学位设置、开学（班）时间、招生条件ky开元官网、收费标准及招生区域存在调整的可能，应以政府教育主管部门及办学方颁布的政策规定为准；

　　4.本资料对项目或产品的介绍，旨在提供相关信息，不意味着本公司对此作出了承诺，买卖双方的权利义务以《商品房买卖合同》及附件等协议为准；